Kira Kontrolleri Barınma Krizine Çözüm Olabilir Mi?
En temel insani ihtiyaçlardan biri olan barınmanın bir kriz içinde olduğunu söylemek günlük lisanda sıkça duyduğumuz için kulağa artık sıradan gelen; ancak meseleyi çözümleme ve üzerine konuşmaya gelince argüman üretmekte zorlandığımız bir alan. Şüphesiz hepimiz bir yerinden bu krizle boğuştuğumuz için sorunun ne olduğunu sezmekte zorlanmıyor ve ideolojik bakışımıza göre çeşitli kanaatler geliştiriyoruz. Kriz, tanımı gereği daha istikrarlı ve huzurlu zamanları kesintiye uğratan kısa ara dönemler olarak düşünüldüğünde bir başlangıç anı tespit etme arayışı önemli yanılsamalar yaratabiliyor. Ancak konu barınma sorunu olduğunda krizin bir sürekliliği olabileceğini iddia etmek abartı olmayacaktır. Mülteci akınları, afet sonrası yer değiştiren nüfus, sonbaharda başlayan öğrenci hareketliliği vs. acele yanıt arayanlar için kullanışlı gerekçeler olsa da daha derin bir sorgulama için konunun tarihselliğini vurgulamak hayati önemde. Ayrıca dünyanın kalanından çok haberdar değilsek, krizin sadece yaşadığımız şehre ya da ülkeye ait bir yerel sorun olduğunu da sanabiliyoruz.
Sosyal adalet ve kentsel adalet kavramlarının gönderme yaptığı bağlamda konut, barınma ihtiyacının karşılandığı somut yapılar. Ancak konu bunu bir hak olarak tanımlamaya gelince barınma hakkı yerine konut hakkına vurgu yapmak ister istemez konuyu mülk sahipliği bağlamında dar bir alana sıkıştırma riskini içeriyor. Oysa esas vurgunun sahiplik değil kullanım, güç ilişkileri değil hakçalık, özel/bireysel değil kamusal/toplumsal, kazanç değil ihtiyaç ve bedel/fiyat değil nitelik olduğu bir tartışma açmak ve konuyu barınma hakkı üzerinden ele almak zorunlu görünüyor.
Peki ne yaşadığımızı nasıl çözümleyeceğiz?
Kök Neden: Mülkiyet
Sahibine, maliki olduğu şey üzerinde sınırsız kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hakkı sağlayan Roma Hukukundan bu yana kamu yararı adına belli kısıtlamalara tabi tutulabiliyor olsa da, bir şekilde kutsallaşan ve anayasalarla güvence altına alınıp dokunulmazlık kazanan mülkiyet haklarından başlayarak konuyu ele almak oldukça cazip görünüyor. Temelinde çıplak bir güç ilişkisine dayanan ve her tarihsel çağın toplumsal bilinci, görenek veya hukuk sistemiyle onaylanan, meşrulaştırılan ve kurumsallaştırılan (Oyan, 2012) mülkiyet hakları, Piketty’nin (2014) de ayrıntılı bir şekilde analiz ettiği gibi, miras hukukuyla birleştiğinde nesiller boyu oluşan, katılaşan, keskinleşen ve yeniden üretilen bir eşitsizliğin kök nedenine dönüşüyor. Mülkiyet, oluşmakta olan[1] için sınırlı bir sorgulamanın konusuyken, kaynağı belirsizleştikçe kanıksanmaya, doğallaşmaya başlayan ilginç mitik bir unsur.
Mart 2022'de Katalunya ve Mart 2021’de Berlin’de kira düzenlemelerinin anayasaya aykırı olduğu gerekçesiyle ortadan kaldırılması da tüm dünyada anayasaların krizi hakkında önemli ipuçları veriyor.
Konut sahipliğinin Eşitsizlikleri Yeniden Üretme Kabiliyeti ve Buna Karşılık Devlet Müdahalesinin Gündeme Gelmesi
Genel olarak mülk sahibi ya da kiracı olarak kullanma bağlamında konut, gelir ve servet eşitsizliğini diyalektik olarak en az iki kanaldan etkileyebilmesine rağmen, eşitsizlik literatüründe henüz ana temalardan birine dönüşemedi. Malikine kira geliri ve artan emlak değeri üzerinden sermaye kazancı sağlayarak bir gelir akışı yaratırken; diğer taraftan hanehalkı geliri içinde en büyük harcama kalemi[2] olması nedeniyle harcanabilir geliri azaltıcı etkisi önemli bir gelir ve servet eşitsizliği yaratma kapasitesine sahiptir (Kholodilin ve Kohl, 2023a). Hatta mülk sahibi ve kiracı arasındaki asimetrik bilgiden kaynaklanan eksikliklerin (Taşar ve Çevik, 2009) ekonomik eşitsizlikler yaratma kapasitesinin klasik emek-sermaye ayrımının yerini bile alabileceği (Adkins vd., 2021) iddia edilebiliyor. Almanya’da 2002–2017 yıllarını kapsamına alan bir çalışma, birincil konutların toplam servet eşitsizliğine %16'ya kadar, ikincil gayrimenkullerin ise %30'a kadar katkıda bulunduğunu ortaya koyuyor (Bartels ve Schroeder, 2020).Her durumda ev sahiplerinin yaşam standartları, barınma ihtiyaçları için ödeme yapmadıklarından, piyasada benzer konutları kiralayan benzer hane halklarına kıyasla tartışmasız bir şekilde daha yüksek (Figari vd, 2012).
Eşitsizlikten söz edilirken mutlaka konut arzının hangi sosyal sınıfı hedeflediği hakkında da konuşmamız gerekiyor. Bir görüşe göre Türkiye’de kentsel arazilerin artan değerleri, inşaat şirketlerinin konut tercihlerini yüksek gelir gruplarına yöneltmelerine neden oluyor. Şirketlerin kar maksimizasyonu hedefiyle lüks konut projelerine yönelmelerinin konut fiyatlarının genel düzeyinde artışa yol açtığı ve konut piyasalarını spekülasyonlara açık hale getirdiği değerlendiriliyor (Akalın, 2018).
Elbette kamunun teşvik ettiği konut arzının hangi sosyal sınıfları hedeflediğini de konuşmamız gerekir. Bir görüşe göre, Türkiye’de kentsel arsaların değerinin artması, inşaat şirketlerinin yüksek gelir gruplarını hedeflemesine yol açıyor. Şirketlerin kâr maksimizasyonu amacıyla lüks konut projelerine yönelmesi, konut fiyatlarının genel seviyesinde artışlaraa yol açıyor ve konut piyasalarını spekülasyona giderek daha açık hale getiriyor (Akalın, 2018). Sorunun yalnızca lüks konut üretimiyle sınırlı kalmadığı sosyal konut bütçelerinin de daha dezavantajlı nüfusların öncelikli ihtiyaçlarını karşılamak yerine orta sınıfın endişe ve çıkarları lehine seferber edildiği görülüyor (Wetzstein, 2017).
Bu eşitsizlikleri besleyen bir başka unsur da konut sahipliğini teşvik eden vergi politikalarıdır. Amerika Birleşik Devletleri’nde ev sahipleri, başta emlak vergileri ve ipotek faizleri olmak üzere bazı harcamaları için vergi indirimi talebinde bulunabilirlerken tahmini kira gelirleri üzerinden vergilendirilmezler (Poterba, 1992). Güçlü bir sosyal konut sektörünün varlığının yanında nispeten yüksek emlak transfer vergisi, ev sahibi olanlar için ipotek faiz ödemelerinin vergiden düşülememesinin Almanya’daki düşük ev sahipliği oranının en önemli nedenleri olduğu görüşü de (Kaas vd, 2020) vergi politikalarının önemini tersten doğruluyor. Figari vd.’nin çalışması (2012), konutun vergilendirilmesinin, ek gelirlerin artırılması ya da emeğin vergilendirilmesinin hafifletilmesi için umut verici bir yol olduğunu belirtiyor.
Piyasaya içkin olarak üretilen, alınan ve satılan bir meta olmasını sorun etmeyenler için bile konutun bir ihtiyaç olması ve çoğu hane halkının gelirlerinin önemli bir kısmını harcamasını gerektirmesi bakımından diğer piyasa mallarından farklı (Kettunen ve Ruonavaara, 2021) olduğu malumdur. Konutun vazgeçilemez bir kullanım ve karşı konulamaz bir değişim değeri çelişkisi içerdiği ve bunun barınma krizi olarak tarif edilen problemin kök nedeni olduğu hakkında konuştuğumuzda, aslında ana akım iktisat terminolojisiyle bir piyasa başarısızlığından söz ediyoruz. Bu anlamda konut piyasası, devlet müdahalesinin temel gerekçelerinden biri olan ve genellikle bireysel karar alıcıların kişisel alanının dışına yayılan olumlu ve olumsuz etkileri değerlendirerek konut sunumunu “kamusal” ya da “sosyal” bir mesele olarak meşrulaştırmaya yönelik dışsal faktörlere dayanan önemli piyasa başarısızlıklarına sahiptir (King, 1998). Piyasa başarısızlığının bir sonucu olarak, serbest piyasa fiyatları konut satın almayı ve uygun fiyatlı kiralık konutlarda yaşamayı zorlaştırdığında barınma ihtiyacını karşılayamayan insan kitlesinin artacağını ve toplumun sosyal, ekonomik ve kültürel sürdürülebilirliğinin tehdit altına gireceğini belirten Oxley ve Dunmore (2004), toplumun huzur ve refahı için hükümetlerin konut piyasasında sosyal adaleti sağlayacak önlemler alması gerektiğini vurgular. Konut piyasasında bulunması muhtemel kusurları kabul eden Arnott (1995) da, iyi tasarlanmış bir kontrol rejiminin refahı artırabileceğini savunuyor. Benzer biçimde Whitehead vd., (2012); kira artış kontrolü, kiracı ve ev sahiplerinin haklarının korunması, barınma güvencesi gibi faktörlerini içeren güçlü ve istikrarlı regülasyonların, konut ihtiyaçlarını kapsamlı bir şekilde karşılamada etkili olabileceğini tekrarlıyor.
Richard Musgrave tarafından tanımlanan erdemli mallar kavramı, toplumun sağlığı ve refahı için gerekli olan ancak bilgi ve gelir eksikliği nedeniyle yeterli talebin olmadığı malları ifade ediyor. King’in (2006) barınma işlevi nedeniyle konutu da dahil ettiği erdemli mallar kategorisi ana akım ekonomistler tarafından da ürettiği marjinal sosyal faydanın marjinal özel faydaları aşmasına ve önemli pozitif dışsallıklar yaratmasına rağmen, piyasa mekanizması içinde verimli bir şekilde işleyemeyeceği için devlet müdahalesinin gerektirebileceği bir alan olarak kabul ediliyor. Ancak bu kabul, müdahalenin biçimi ve ölçeği konusundaki hayati tartışmaları baskılayacak bir kısıtlılık içeriyor.
Konut araştırmacıları, konutun piyasa ve devlet arasındaki belirsiz konumu nedeniyle refahın diğer ayakları olan emeklilik, eğitim, sağlık ve sosyal yardım ile iyi bir uyum içinde olmadığının altını çiziyor (Kettunen ve Ruonavaara, 2021). Devletin konut piyasalarına müdahale etmesi çağrılarının arkasında yatan temel motivasyonun bu uyumu sağlamak olduğu söylenebilir.
Uzman iktisatçılar ve sıradan yurttaş arasında kira kontrollerine ilişkin anlayışta oluşan derin uçurumun nedenlerine biraz yakından bakmak yararlı olabilir. Konunun her şeyden önce bağımsız piyasalara olan inanca dayanan ideolojik bir yönü olduğu muhakkak. Bütün ampirik bulguları bu nazardan eleştirel okuduğumuzda, değişkenlere bu inancı destekleyecek biçimde ağırlık verildiği fark ediliyor. Örneğin Tucker’ın 1987’de yayımladığı ve hem teorik hem de ampirik temellere dayandırarak, kira kontrolünün evsizliğin artmasında önemli bir faktör olduğunu savunduğu makalesi, Quigley (1990) tarafından, regresyonuna bağımsız değişkenler olarak yoksulluk oranı, ortalama kira ve boşluk oranının eklenmesinin kira kontrolü göstergesi üzerindeki katsayıyı anlamsız hale getirdiğini ikna edici bir şekilde ortaya koyarak ampirik sonuçlarının güvenilmez olduğunu savunuyor (Arnott, 1995).
1990’da profesyonel ekonomistlerle yapılan bir ankette kira kontrollerinin olumsuz etkileri olacağı ifadesine %93 oranında destek çıktığı görülüyor (Alston vd, 1992). Arnott‘a göre ekonomistlerin kira kontrollerine karşı geleneksel düşmanlığı, konut piyasasını tam rekabetçi olarak ele alan modellere dayanıyor (1995). Kaliforniya gibi küresel kuzeyi uç biçimde temsil eden bir coğrafyada bile konutların neden uygun olmadığının sorulduğu bir ankete katılımcıların, diğer tüm yanıtların önüne geçecek şekilde %28 oranında kira “kontrolünün mevcut olmayışı” şeklinde yanıt verilmesi (Dillon, 2018) talep tarafında kira kontrollerin hep öncelikli olduğunu açıkça gösteriyor. Ancak verimsiz olduğu ön kabulüyle halkın kira kontrolü talebini irrasyonel bulan Müller ve Gsottbauer (2022), ana akım ekonomistlerin bu politikayı reddettiğine dair bilgi verdiklerinde, katılımcıların kira kontrolü destek oranlarında büyük bir azalma gözlediklerini kayıtlara geçiyorlar. Bilim tarihçisi Robert Proctor’un “cehaletin, kaybedilen ve unutulanların incelenmesi” anlamına gelmek üzere icat ettiği agnotoloji kavramını kullanarak kira kontrolleri hakkındaki yaygın negatif kanaatlerin nasıl oluştuğunu açıklamaya çalışan Slater (2020), kira kontrollerinin kiralık mülklerin kalitesini ve konut arzını olumsuz etkilediği, bunun da konut piyasalarında “verimsizliğe” yol açtığı tezine meydan okuyarak bir mite dönüşen bu eğilimin büyük bir çıkar grubunun sistematik manipülasyonlarının ürünü olduğunu iddia ediyor[3].
Türkiye’de Mülkiyeti Sorunsallaştırmak
Mülkiyet haklarını kısıtlamanın temelinde yatan kamu yararı kavramının da oldukça esnek ve çağın gereklerine göre yeniden tanımlanmaya oldukça uygun bir formu olduğunu yakın dönem Türkiye tartışmalarından da kolaylıkla takip edebiliyoruz. Özellikle Şubat 2023 depremlerinden sonra yeni konut arzını optimize etmek için çıkarılan 126 nolu kararname[4] ve yeni kentsel dönüşüm yasası[5], meslek çevrelerinde mülkiyet haklarını karşısına alan düzenlemeler olarak algılandı ve tartışıldı. Oysa öncesinde de benzer ve çok farklı istisnai müdahale araçları hep kullanımdaydı. Yine de mülkiyetin kutsallığı hakkında, olduğu varsayılan yaygın ve katı toplumsal direncin mevcut olmayabileceği sınandı. Tuhaf olansa, hazır bir zemin oluşmuşken, özellikle planlamanın en büyük açmazı olarak konuşageldiğimiz mülkiyet kıskacını aşma konusunda alternatif karşı çıkışların akla gelmemiş ve gündemleştirilememiş olması. Hatta bunun yerine “artık kimsenin malının güvende olmayacağı” gibi bir korku siyaseti örgütlenmeye çalışıldı. Ne müdahale biçimi ne de direniş deneyimleri farklı olmadığı halde[6], yaygın güvencesizliğin yoksuldan sermayeye yönlendirilmesi, kamu yararına bir sınır yoklanması hakkında muazzam bir fırsatın kaçırılmak üzere olduğunu görmek üzücü.
Mülkiyet konusunu salt bir üretim araçlarına sahiplik üzerinden ele almanın eksik olabileceğine yönelik eleştirisinde Ergüder (2006), sosyal güvenlik sisteminin yarattığı güvencesizliğe karşı, emekliliğinde kira geliri sağlamak için fazladan konut edinme davranışının oldukça yaygın olduğunu hatırlatıyor. Bu davranışın yalnızca Türkiye’ye özgü bir örüntü olmadığını, en özelleştirilmiş emeklilik sistemlerinden birine sahip İsviçre gibi bir uç örnekte bile, kira ve sosyal güvenlik sistemi arasında benzer eğilimlere rastlandığını hatırlatabiliriz (Kholodilin ve Kohl, 2023a). Bu nedenle yaşlıların nüfusun geri kalanından daha düşük nakit gelire sahip olduğu ülkelerde, emsal kira vergilendirmesinin her zaman ilerici olmayabileceği endişesi oldukça gerçekçi (Figari vd, 2012).
Meseleyi politika tercihlerinin kasıtlılığı üzerinden anlamaya çalışmak ve gerçekleşenin baştan beri niyetlenen olduğunu varsaymak daha akla yatkın görünse de, Türkiye’de barınma sorununu çözmek bir yana sorunsallaştıracak bir devlet zekasının yokluğundan kuşkulanmak için de nedenlerimiz var. En azından bunu, öneri geliştirmek için bir motivasyona dönüştürmenin faydasını inkar edemeyiz. Bu nedenle imar hakları üzerinden haksız zenginleşmenin önünü açma, kentten kopuk toplu konut alanları üretme, konut kredi faizlerini düşürerek talebi canlandırmaya çalışma, uzun süreli borçlandırma ile hanehalklarını bağımlı hale getirme ya da kira artışlarına %25 sınır koyma gibi birbiriyle ilişkisiz ve sorunu çözme kabiliyeti olmayan barınma gündemine yeni açılımlar getirmek her şeyden önce mesleki bir sorumluluk.
Bunun yolunun da daha önce ve şu anda dünyanın birçok yerinde olduğu gibi örgütlenmekten geçtiğini söylememiz gerekiyor. Konut edindirme kabiliyetini yitiren sistemlere karşı konut krizini siyasallaştıran hareketlerin hükümetleri ev sahiplerinin çıkarları hilafına ve kiracılar lehine ilerici önlemler almaya zorluyor (Wetzstein, 2017). Artan enflasyon, makroekonomik istikrarsızlıklar, ölçümlerde yapılan manipülasyonlarla sürekli düşen satın alma gücüyle birlikte asgari ücretin giderek medyan ücret olma eğilimi sergilediği bir ortamda, ücretli bir çalışanın artık konut satın alma imkanının kalmadığını, kiralık konut aradığımızda karşılaştığımız kira düzeyleri bütçemizi aştığında bu şehrin artık yaşanmaz olduğunu, barınamayan öğrencilerin eylemlerine tanık olduğumuzda bu eylemlerin kitleselleşmemesinin umutsuzluğuna kapıldığımızı hatırlayalım.
Peki çoğu ülkede ev sahiplerinden daha fazla kiracı nüfusu olduğu halde kira kontrolleri hakkında bir eğilimin kök salması, yeşermesi ve tutunması neden mümkün olamıyor ya da çok zor gerçekleşiyor? Olası açıklamalardan biri, konut sahiplerinin gücü nispetinde kontrollere karşı kampanyaları finanse edebilme becerisi olabilir. Bir diğer açıklama ise, siyasi eylemin kapsamının bir politikanın neden olduğu zarar veya faydanın yoğunluğu ile ilişkili olabileceğidir. Eğer kira kontrolü az sayıdaki ev sahibinin her birine çok fazla zarar veriyor ve çok sayıdaki kiracının her birine sadece biraz yardımcı oluyorsa, kira kontrolüne muhalefet destekten daha güçlü olabilir (Arnott, 1995). Ancak kira kontrollerinin uygulanmaya başlandığı durumlarda da bir skala içinde tarif edilecek ev sahibi profilleri beraberlerinde getirdikleri asimetrik güç ilişkileri nedeniyle kontrollerden olumsuz etkilenme düzeylerini daha en baştan eşitsiz kılacaktır.
İkinci Dünya Savaşı yıllarındaki hakim eğilime uygun olarak 1940 yılında Türkiye’de çıkarılan Milli Koruma Kanununun piyasa istikrarsızlığını zapturapt altına almak için pek çok alana devlet müdahalesi getirmesinin sosyal etkilerini halen güncel politik diskurdan takip edebiliyoruz. Ekmeklerin karneyle dağıtıldığı, ya da kuyrukların oluştuğu “o korkunç dönem”. Ancak, o kanun 30. maddesi kira bedellerini bir önceki yılın rayiçleri üzerinden dondurarak kira kontrolleri konusunda da önemli bir tarihsel dönüm noktası oldu (Bulut, 2020). Bu bağlamda kiracıların örgütlenerek Türkiye Kiracılar Cemiyeti’ni kurmaları, buna karşılık mülk sahiplerinin de örgütlenerek 1946 yılında Gayrimenkul Mal Sahipleri Derneği’ni kurmaları ve karşılıklı yayınlar üreterek kamusal zeminde bir etki alanı yaratmaya çalışmaları ilginç bir vakadır. Tıpkı Demokrat Parti gibi liberal bir söylem içerisinde hareket eden Gayrimenkul Mal Sahipleri Derneği’nin daha sonra Toprak, Emlak ve Serbest Teşebbüs Partisi’ne dönüşmesi de güç ilişkileri bakımından oldukça öğreticidir (Yenilmez, 2018).
20. yüzyılın başında konut harcamalarının hanehalkı bütçesi içindeki payının çoğu ülkede düşmeye başladığı, dünya savaşları döneminden 1960'lara kadar kira kontrolü uygulamalarıyla bunun tarihin en düşük seviyesine ulaştığı görülse de (Kholodilin ve Kohl, 2023a), ABD’de 1969 tarihli toplu konut yönetmeliklerinde konut kiralarını kiracının yıllık gelirinin %25'i ile sınırlandıran tavan oran uygulamasının 1980'lerin başında %30'a çıkarılmasından sonra evrensel bir standardı tanımlar hale geldiğini görüyoruz. Neoliberal konut anlatısının kalbinde yer alan hane halklarının gelirlerinin %30'undan fazlasını konut harcamalarına harcamamaları gerektiği şeklindeki standart kural bu şekilde tecessüm etmiştir (Bieri ve Dawkins, 2018). Hanehalklarının konut için bütçelerinin sabit bir yüzdesinden fazlasını harcamamaları gerektiği fikri, konut talebinin gelir esnekliğinin bire eşit olduğu varsayımına dayanıyor. Ancak Bieri ve Dawkins (2018) bu varsayımı, gelir arttıkça konut harcama paylarının düşme eğiliminde olduğunu gösteren konut talebinin stilize gerçekleri ile bağdaştırmanın zorluklarına dikkat çekiyor. Gerçekten de Türkiye’deki gelire göre sıralı %20'lik gruplar itibariyle tüketim harcamalarının 2022 yılındaki dağılımına baktığımızda; en düşük %20'lik gelir grubun konut ve kira harcamalarına toplam bütçelerinden %29,3; en yüksek %20'lik grubun ise %19,3’luk bir pay ayırdıklarını görüyoruz (TÜİK, 2023). Bu nedenle hem bireysel tercihlerdeki önemli sapmaların ortalamalarda görünmez hale gelmesi ve hem de bu kuralın ortaya çıktığı 1960’lı yılların sosyo-ekonomik koşullarından bambaşka bir gerçeklikte yaşadığımızdan bu standartlar üzerinden politika üretilmesinin sakıncalarına dikkat etmek önemli görünüyor. Ancak halen ölçümler bu mantığa göre yapıldığından biz de bu hattan devam edelim.
Kira verilerinin toplanmaya başlandığı 2006 yılında Türkiye’de (lojman, düşük kira veya bedelsiz oturanlar dahil) kirada yaşayanların oranı %23,5'ti. Bu oran 2012'de yüzde 20,9'a düştü. Ancak kiracı oranı 2012'den bu yana her yıl artış eğiliminde. 2018'de yüzde 25'i aşan kiracı oranı 2022'de yüzde 27,2'ye ulaştı (TÜİK, 2023).
2002’de ev sahibi oranı yüzde 73,1 seviyesindeydi. Bu oran 2012’de yüzde 58,51’e kadar yükseldi. 2012’den bu yana ise ev sahibi oranı her sene geriledi. 2022’de kendi evinde oturanların oranı yüzde 56,7 oldu (TÜİK, 2023).
Kira Kontrolleri
Doling’e göre (1997) devletin konut piyasasına müdahale etmek için eylemsizlik, teşvik, düzenleme, vergilendirme, sübvansiyon ve tedarik şeklinde altı seçeneği var. Kira kontrolü kavramını Doling’in sınıflandırmasından eylemsizlik ve tedarik kalemlerini çıkararak anlamamız mümkün. Ama daha belirli bir tanım olarak, kira bedellerinin belli bir rayice göre dondurulması, artışına belli bir orana ya da piyasa enflasyonunun gösternelerinden birine sabitlenerek sınırlanması, kira dışı bedellerin tayini ile kiracı ve ev sahibi arasındaki sözleşme kaidelerinin hukuki zeminde tanımlanmasını kapsamına alan[7] bir dizi politika setiyle kamunun özel piyasalara müdahale etmesi anlamında kullanıyoruz. Bir başka deyişle devleti, kiracıyı muhafaza altına alırken konut sahibinin mülkiyetinde bulundurduğu gayrimenkulde değer temin etme hakkını kısıtladığı özel bir durumu tarif ediyor (Yalçın, 2023).
Özellikle Türkiye gibi inşaata dayalı uzun vadeli büyüme modelini benimsemiş ülkelerde konut arzının emek, arsa, yapı malzemesi ve araç gibi somut bileşenlerinin, iktidarın politik ajandasına göre vergilendirme yoluyla yaygın bir şekilde teşvik ve kısıtlamalara konu edildiğini görüyoruz. Bu nedenle vergilendirme üzerinden konut piyasalarına devlet kontrolü getirme önerilerini hep bir kuşku mesafesiyle dile getirmekte yarar var.
Her şeyden önce mülkiyet el değiştirmeleri yoluyla piyasa spekülasyonlarını engellemek için bir taşınmazın tarif edilecek bir kısa periyotta her el değiştirmesinde artan oranlarda satış vergileri getirilmesi önemli olacaktır. Yine bir malikin sahip olduğu bir konuta ilave her konutuna yine artan oranlarda vergi getirilmesi etkili bir yöntem olabilir. Ayrıca miras hukukunda şerefiye vergilerine özel bir önem verilmesi halinde mülkün kuşaklar boyu katılaşan eşitsizliklere katkısı bir parça engellenebilir. Sayıları ile ilgili hep bir belirsizlik olsa da oyun değiştirici yoğunlukta olduğunu bildiğimiz, yatırım amaçlı satın alınan ancak boş tutulan[8] konutların kiraya verilmediği durumlarda şehir merkezlerine yakınlıkları nispetinde artan oranda vergilere tabi tutulması kira piyasalarını düzenlemek için çok etkili bir yol olabilir. Bu hem, enformel ekonominin kayıt altına alınmasına da imkan vereceği için ilave dışsallıklar da üretecektir. Ancak tam bu noktada formel kanallarla ödemeye ilave kayıtdışı bir akışın (banka kanalından yollanana ek olarak bir miktarını elden ödeme gibi) önüne geçmek için de belli caydırıcı mekanizmaların açıkça tanımlanması zorunlu.
Bir diğer önemli husus da eşitsizliği arttırıcı etkisi nedeniyle emsal vergilendirme uygulamasına ihtiyatlı yaklaşılmasıdır. Bir mülk zengininin ilk konutu ile tek konuta sahip bir emeklinin ilk konutuna aynı oranda vergi getirilmesinin sakıncasını anmakla yetinip detaylı değerlendirmeyi vergi uzmanlarına havale edelim.
Birinci Dünya Savaşı’ndan itibaren, modern vergi devleti, sıkı kira kontrolü, tahliye koruması ve konut karne düzenlemeleri gibi önlemlerle birlikte artan oranlı gelir vergilerine doğru evrim geçirdi. Bu dönemde eşitsizlik seviyeleri azalmaya başladı. İki savaş arası dönemde Avrupa’da kira kontrolleri kısmen kaldırıldı ve normal medeni hukuka taşındı. Ancak, İkinci Dünya Savaşı sonrasında ülkeler, sıkı kontrollerin yeniden uygulanmasına tanık oldu. Bu kontroller, Anglofon ülkelerde kıta Avrupa’sına göre daha erken kaldırıldı. 1970'lerin başından itibaren, kira kontrolleri daha yumuşak bir ikinci nesil rejime dönüştü. Ancak, 1970'lerden sonra kira kontrollerinin kaldırılması veya değiştirilmesiyle eşitsizlik tekrar artmaya başladı. Bu eğilim, özellikle Anglo-Sakson ülkelerinde daha belirgindi. 1970'lerin başından itibaren ortaya çıkan daha yumuşak kira kontrolü rejimi, başlangıç kirasının ev sahibi ve kiracı arasında serbest bir müzakerede piyasa seviyesinde belirlendiği bir modeli içeriyordu (Kholodilin ve Kohl, 2023a).
60’lara kadar, birçok Avrupa ülkesinde devlet tarafından sağlanan konut imkanları, ideolojik bir durumdan ziyade bir zorunluluk olarak ortaya çıkmıştı. 60–75 arası dönemde Almanya ve Danimarka konut yardımlarını selektif kullanmaya ve kira düzenlemelerini serbestleştirmeye başlarken İngiltere konut politikalarında 1970‟lere kadar önemli bir değişim gözlenmez (UNECE, 2006). ABD ve Kanada gibi öncü liberal Küresel Kuzey ülkelerinde bile genel olarak 1970'lerde yumuşak ya da ikinci nesil olarak adlandırılan kontrollerin yeniden uygulanmaya başladığı görülür. Hem dönemin radikalizminin hem de petrol krizinin ardından gelen sinir bozucu enflasyonun bir sonucu olarak ortaya çıkmıştı (Arnott, 1995). Kira kontrolleri savaş ve savaş sonrası dönemde kiraların dondurulması şeklindeki iken 1980’lerden sonra bazı ülkelerde bu tip kontrollerin tamamen kaldırıldığı diğer ülkelerde esnek bir yapıda devam ettirildiği görüyoruz (Andersson vd., 2007). Adı anılması gereken bir başka ayrıntı da küresel kuzey dışında da kira kontrollerinin oldukça yaygın olması (Arjantin örneği için bkz.: (Jacobo ve Kholodilin. 2020)).
20. yüzyılın başlarında yaşanan uzun süreli düşüşün ardından ekonomik eşitsizlikte küresel bir artış eğiliminin yeniden baş göstermesiyle birlikte (Piketty, 2014), özellikle 2008 küresel finans krizinden bu yana, hem yeni konut inşaatı, yenileme ve iyileştirme düzeyleri hem de çoğu zaman karşılanabilirlik açısından koşulların kötüleştiğine dair kanıtlar var (Scanlon vd, 2015). 1990'lı yıllarda ve 2000'li yılların başında piyasa kiraları enflasyon oranının altında ve Euro bölgesine göre çok daha düşük bir hızda artarken, kentsel alanlarda piyasa kiraları 2000'li yılların sonu ve 2010'lu yılların başında güçlü bir şekilde arttı (Amman, 2016).
Şubat 2019'da Oregon eyaleti yetkilileri, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranının %7'nin üzerinde olması durumunda kira artışlarına üst sınır getirdi. 1 Haziran 2019'da ise New York’ta, konut kira fiyatlarının veya kiralayan kiracının gelirinin belirli eşikleri aşması halinde boşluk kontrolünün kaldırılması da dahil olmak üzere kira düzenlemelerini iyileştirmeye yönelik çeşitli tedbirler uygulandı. Bu tür düzenlemeler, Florida, Colorado, Illinois, Nevada ve Kaliforniya gibi diğer eyaletlerde de benzer şekilde uygulandı. (Slater, 2021). Diğer taraftan Berlin ve Katalonya gibi yerel yönetimler de bölgesel düzeyde daha sıkı kira kontrollerini hayata geçirdi. Ayrıca, küresel COVID-19 salgınının ortaya çıkması, birçok ülkede kiraların acil sağlık durumu süresince dondurulmasına yol açtı. Bu durum, Kholodilin ve Kohl’un (2023a)i çalışmasında da vurgulandığı gibi, sıkı kira kontrollerinin yeniden uygulanmasının yoğunlaştığı bir döneme tekabül eder.
Şu anda Almanya, Fransa, İspanya, Türkiye ve Amerika Birleşik Devletleri gibi ülkelerde, kanun koyucular piyasa ekonomisi ilkelerine meydan okuyan benzer katı politikaları tartışıyorlar. Ayrıca, Hollanda’da hükümetin özel kiralamanın büyümesini ve serbestleşmesini teşvik etmek yerine, aktif olarak kiralamayı kısıtlamaya yönelik politikaları benimsemeye başladığı görülüyor (Hochstenbach, 2023).
Ezcümle, Avrupa’daki 33 ülkenin tamamı, geçmişlerinde bir noktada bir tür kira düzenleme sistemine sahip olmuş olsa da, şu anda 17 ülkede bireysel kiralama modeli (PRM) serbest piyasa şartlarına dayanmaktadır. Bu ülkelerin içinde on tanesi üçüncü nesil kira kontrol sistemine, altısı ise ikinci nesil kira kontrol sistemine sahiptir (Kettunen ve Ruonavaara, 2021).
16 ülke için 1900–2016 yıllarını kapsayan uzun dönem verilerini kullanarak yaptıkları çalışmada Kholodilin ve Kohl (2023a), kira kontrollerinin servet-gelir oranlarını, en yüksek gelir paylarını, Gini katsayılarını, kiraları ve kira harcamalarını düşürdüğünü gösteriyor. Jofre-Monseny vd.’nin Katalunya özelinde yaptıkları bir çalışmada (2023), kira kontrol politikalarının kira piyasasını daraltmadan kira fiyatlarını yaklaşık %4 ila %6 oranında düşürebileceğini gösteriyor. Sermaye-servet oranlarını düşürücü, kiracıların konut sonrası harcanabilir gelirlerini artırıcı etkisi nedeniyle kira kontrollerinin yeniden dağıtım için etkili bir kanal işlevi gördüğü iddia edilebilir. Birleşmiş Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonu da, kiracıların kira maliyetini düşürme hakkının, ancak belirlenmiş kira sınırlamalarının bulunduğu durumlarda geçerli olabilmesi koşuluyla kira kontrol yasalarıyla güvence altına alınmasını öneriyor (UNECE, 2006).
Literatürde konut arzını arttırmak yerine kira kontrollerine odaklanan politikaların barınma krizinin çözümünde beklenen faydayı sağlayamayacağına ilişkin görüşlere sıklıkla rastlanır. Ayrıca kira kontrollerinin piyalara yansımasının zaman alacağı ve bunun da acil müdahale hedeflerine tezat olduğu dile getirilir (Keleş, 2015). Özellikle kontrollerin, konutlarını özgürce fiyatlandıramayacak konut yapımcıları ve ev sahiplerinin konut üretme isteklerini kırarak (Andersson vd., 2007; Keleş, 2015) yeni konut üretimini caydıracağına dair yaygın bir mutabakat olduğu görülüyor (Arnott, 1995). Ancak Kholodilin ve Kohl (2023b), kira kontrollerinin yeni inşaatları caydırdığı söyleminin istatistiksel olarak anlamlı olduğunu ancak varsayılandan çok daha az süreklilik ve büyüklükle geçerli olduğunu gösteriyor.
Bir diğer eleştiri ise kira düzenlemelerinden sonra kiralık konut stokunun azalacağı, ev sahiplerinin konutlarını düşük bedele kiralamak yerine boş tutmayı tercih edeceği ya da kiralık konut dışında başka kullanımlara dönüştürecekleri hakkındadır (Andersson vd. 2007). Gerçekten de Berlin’de kira dondurma politikalarının yürürlüğe alınmasının hemen ardından yapılan bir çalışma, kontroller sonrasında ilan edilen kiralık birimlerin sayısında önemli bir düşüş tespit ediyor (Hahn, 2023). Ancak düzenlemeden 3 yıl sonra yayımlanan bu makalede yazarlar, bu düşüşün kalıcılığının uzun vadeli izlenmesi gerektiği şerhini de düşüyorlar. Yapılan bir başka çalışmada ise, kira kontrollerini takip eden dönemde imzalanan ve sona eren sözleşmelerin sayısı veya aktif kiralık birim stoku ile ölçülen kiralık birim arzında bir azalma olduğuna dair bir kanıt bulunamadığı görülüyor (Jofre-Monseny vd, 2023).
Üçüncü olarak kira kontrolleriyle birlikte, konut mülkünün piyasa değerinin düşeceği konusunda eleştirilere rastlıyoruz. İki savaş arası Fransa’sında sıkı kira kontrolleri üzerine yapılan araştırmalar, bunların genel konut değerlerini önemli ölçüde düşürdüğünü gösteriyor (Ellickson ve Le Bris, 2019). Arzda bir daralma yaşanacağı ve konut darboğazı yaşanabileceği eleştirilerine yaptıkları çalışmayla Jofre-Monseny vd. (2023), “bir kira kontrolü düzenlemesini takiben ortaya çıkacak arz eksikliklerinin, en azından kısa vadede, mutlaka önemli olmadığı” şeklinde yanıt veriyor. Yine, kiraları denetim altına alınan konutların bakımsızlığa terk edileceği, enformel piyasalarda (karaborsa) paralel kira sözleşmelerin üretileceği, piyasaya dahil olacak yeni kiracıların öncekilerden daha büyük dezavantaj yaşayacakları gibi eleştiriler de dile getiriliyor (Arnott, 1995; Andersson vd., 2007; Keleş, 2015; Kholodilin ve Kohl, 2023a).
Gilbert’in (2003) birçok hükümetin etkili bir konut programının eksikliğini gizlemek için kira kontrollerini bir paravan olarak öne sürdüğü iddiası, Arnott’un (1995) bütçe sıkışıklığının yaşandığı bir ortamda, vergilerde herhangi bir artış gerektirmediği için kira kontrollerinin politikacılar açısından popüler etki yaratabilecek bir enstrüman olarak kullanmaya müsait olduğu teziyle tutarlı görünüyor. Aslında kira kontrollerinin gösterilmek istenenden bambaşka bir amaca hizmet etme kapasitesine karşı ciddi bir eleştiri söz konusu. Bu da bize hem popülerlik vaadiyle kira kontrolleri konusunda politikacılar üzerinde kamusal bir baskı oluşturmak için bir alan sağlıyor hem de daha popüler ama amme için dezavantajlı kestirme yollar konusunda tetikte olmamız gerektiğini hatırlatıyor.
Kholodilin ve Kohl (2023b), kira kontrollerinin yeni inşaatları azaltan etkisinin sosyal konut arzını artırmak için uygun bir ortam hazırladığını ve kontrollerle başlayan piyasa düzenleme faaliyetinin böylece kalıcı bir istikrar sağlamasını mümkün hale getirdiğini ifade ediyor. Katı kira kontrolleri, kiralık birim arzını artırmaya yönelik tamamlayıcı stratejiler olmaksızın uygulandığında çözüm üretmekten ziyade sorunu katmerleştiriyor (Hahn vd, 2023). Bu nedenle ancak devamında kamu mülkiyetinde güçlü bir sosyal konut hareketi hayata geçirilecekse bu kontrollerin uzun vadeli ve kalıcı olumlu etkiler üreteceğini iddia edebiliriz. Çünkü kısa tarihine baktığımızda açıkça görüyoruz ki, sadece daha sıkı kira kontrolleri eşitsizlikleri önemli ölçüde azaltabiliyor (Kholodilin ve Kohl, 2023a).
Sonuç ve Öneriler (Taslak)
Türkiye’de kentsel dönüşüm nedeniyle ya da geçici olarak pandemi döneminde yapılan kısmi kira yardımlarından başka şu anda da halen gündemde olan kira artışlarını %25’lik bir oranla sınırlayan düzenlemeyle birlikte parçacıl, etkisiz ve ve istikrarsızlığı arttırıcı bir kira kontrol mekanizması üretildiği ve bunun sosyal konut arzıyla desteklenmediği bir yapıdan söz etmemiz mümkün. Kamunun sahip olduğu gayrimenkul stokunu özelleştirmeler yoluyla aktarması ve sosyal konut olarak ürettiği birimleri de kullandırmak yerine satmayı tercih etmesi arz temelli yaklaşımın tek başına barınma sorununu çözmesinin mümkün olmadığını tekrardan hatırlatıyor.
Diğer taraftan “bedel”i incelemesinin odağına alan tartışmaların bir asgari standart belirleme zorunluluğunu gözden kaçırması muhtemeldir. İnsan yaşamına uygun olmayan yerlerin kiraya verilmesi. Depreme dayanıklılık konusu gündeme geldiğinde müzakerenin yalnızca mülk sahibiyle yapılması sorunu
Gelir durumuna göre bir katsayı belirlenerek kira artış oranlarının derecelendirilmesini öneriyoruz.
Bir konutta gerçekleşen kiracı değişim sıklığı, ya da kiracıların bir konutta barınma periyoduna ilişkin yapılacak bir ölçüm, kira kontrolü döneminde sözleşme yenileme suretiyle kontrolleri aşmanın ne ölçüde sınandığını belirlemede yardımcı olabilir.
Vergilendirmenin yaygın olarak konut piyasasının düzenlenmesinde kamu müdahalesi için birincil araç olarak kabul edildiğini ve alternatif yöntemlere göre bariz avantajları olduğunu kabul etmekle birlikte, yurttaşa geri dönüş kanallarını suistimal eden yolsuzlukla ilgili gerçekçi endişelerden dolayı Türkiye için vergilendirmeye dayalı bir model önerirken ihtiyatlı olmakta yarar olduğunu düşünüyoruz.
Notlar
[1] Burada iki örneği anmak yerinde olacaktır. Türkiye’de AKP iktidarının kamu kaynaklarını aktararak oluşturduğu yeni sermaye sınıfının gördüğü tepkiye karşılık Cumhuriyet’in erken dönemlerinde yine benzer biçimde birikim elde eden sermayenin sempatiyle karşılandığını görebiliyoruz. Cengiz’e karşı Koç ya da Kolin’e karşı Sabancı ailesinin nasıl algılandığına biraz yakından bakmak bu noktada açıklayıcı olabilir.
Gecekondu sahiplerinin, imar aflarıyla edindikleri konutların
[2] Tarihsel olarak barınma harcamaları, hanehalkı bütçelerinin önemli bir bileşenidir ve 20. yüzyılla birlikte reel gıda ve tekstil fiyatlarının düşmesiyle çoğu ülkede en büyük hane halkı harcama kalemi haline gelmiştir (Kholodilin ve Kohl, 2023a).
[3] Konut sahiplerinin sosyal sermayeye daha fazla yatırım yaptığı için, kiracılara kıyasla daha iyi yurttaş olup olmadıklarını sorgulayan yazına da rastlıyoruz (DiPasquale ve Glaeser, 1999).
[4] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/19.5.126.pdf
[5] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/11/20231109-5.pdf
[6] Bkz.: https://www.nehna.org/post/yeni-baslayanlar-icin-kentsel-donusum-yasasi-deprem-riski-mi-
i-mar-ranti-mi
[7] Daha geniş bir tanım için bkz.: (Akalın, 2018)
[8] TÜİK’in sağladığı bina ve hanehalkı verileri kullanılarak yapılan bir boş konut stoku analizi, saha verilerinden oldukça düşük çıkmaktadır (bkz.: Khurami ve Sarı, 2020).
Kaynaklar
Adkins, L.; Cooper, M.; Konings, M. (2021). Class in the 21st century: Asset inflation and the new logic of inequality. Environment and Planning A: Economy and Space, 53(3), 548–572.
Akalın, M. (2018). Kiralık Sosyal Konutlar: Türkiye’de Barınma Sorununun Çözümü İçin Yeni Bir Yöntem. Çankırı Karatekin Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 9(1), 88–121.
Alston, R. M.; Kearl, J. R.; Vaughan, M. B. (1992). Is There a Consensus among Economists in the 1990's?. The American Economic Review, 82(2), 203–209.
Amann, W. (2016) The Austrian System of Social Housing. Third United Nations Conference on Housing and Sustainable Urban Development (HABITAT III), Quito / Ecuador
Andersson, Å. E., Pettersson, L., & Strömquist, U. (2007). European Housing Markets — An Overview. European Metropolitan Housing Markets, 1–26.
Arnott, R. (1995). Time for Revisionism on Rent Control? The Journal of Economic Perspectives, 9(1), 99–120.
Bartels, C. & Schroeder, C. (2020). The role of rental income, real estate and rents for inequality in Germany. Working Papers 7, Forum New Economy.
Bieri, D. S., & Dawkins, C. J. (2019) Amenities, affordability, and housing vouchers. Journal of Regional Science, 59(1), 56–82.
Bulut, S. (2020). Milli Korunma Kanunu Çerçevesinde Türkiye’de Kira Denetimi Meselesi (1940–1960). Belgi Dergisi, 2(20), 2627–2656.
Dillon, L. (2018). Experts say California needs to build a lot more housing. But the public disagrees, LA Times
DiPasquale, D., & Glaeser, E. L. (1999). Incentives and social capital: Are homeowners better citizens?. Journal of Urban Economics, 45(2), 354–384.
Doling, J. (1999). De-commodification and welfare: Evaluating housing systems, Housing, Theory and Society, 16, pp. 156–164.
Ellickson, R. C. & Le Bris, D. (2019). The damage inflicted by French rent controls between 1914 and 1948. Metropolitics Blog, February, 26.
Ergüder, B. (2006). Güvencesizlerin Sosyal Güvenliği: Enformel İlişki Ağları Ve Pasif Güvenlik Mekanizması. İktisat Dergisi, 479 (480), 19–25.
Eurostat (2023). Nüfusun kiracılık durumu, hane tipi ve gelir grubuna göre dağılımı, AB-SILC araştırması
Figari, F.; Paulus, A.; Sutherland, H.; Tsakloglou, P.; Verbist, G.; Zantomio, F. (2012). Taxing home ownership: Distributional effects of including net imputed rent in taxable income, Discussion Paper series, Forschungsinstitut zur Zukunft der Arbeit, №6493
Gilbert, A. (2003). Rental Housing − An Essential Option for the Urban Poor in Developing Countries. Nairobi: UN-Habitat. Nairobi
Hahn, A. M.; Kholodilin, K. A.; Waltl, S. R.; Fongoni, M. (2023). Forward to the past: Short-term effects of the rent freeze in Berlin. Management Science 0(0).
Hochstenbach, C. (2023). Balancing accumulation and affordability: How Dutch housing politics moved from private-rental liberalization to regulation. Housing, Theory and Society, 1–27.
Jacobo, A. D., & Kholodilin, K. A. (2020). The effects of rent control in Latin America: A century of regulations in Argentina. DIW Berlin Discussion Paper №1846
Jofre-Monseny, J., Martínez-Mazza, R., & Segú, M. (2023). Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies. Regional Science and Urban Economics, 101 (103916), 1–12.
Kaas, l.; Kocharkov, G.; Preugschat, E.; Siassi, N. (2020). Reasons for the low homeownership rate in Germany, Deutsche Bundesbank Research Brief 30, 1–4.
Keleş, R. (2015). 100 soruda Türkiye’de kentleşme, konut ve gecekondu. Cem Yayınevi,
Kettunen, H. & Ruonavaara, H. (2021). Rent regulation in 21st century Europe. Comparative perspectives. Housing Studies, 36(9), 1446–1468.
Kholodilin, K. A. & Kohl, S. (2023a). Rent price control–yet another great equalizer of economic inequalities? Evidence from a century of historical data. Journal of European Social Policy, 33(2), 169–184.
Kholodilin, K. A., & Kohl, S. (2023b). Do rent controls and other tenancy regulations affect new construction? Some answers from long-run historical evidence, International Journal of Housing Policy, 1–21.
Khurami, E. A. & Sarı, Ö. B. Ö. (2020). Özel Kiralık Kesimde Boş Konut Birimlerinin Sosyal Konut Olarak Kullanılması Üzerine Bir Değerlendirme: Cevizlidere Mahallesi Örneği. İdealkent, 11(Kentleşme ve Ekonomi Özel Sayısı), 1156–1179.
King, P. (2006). Choice and the End of Social Housing, The Institute of Economic Affairs, London.
Müller, D. & Gsottbauer, E. (2022). Why Do People Demand Rent Control? SSRN (February 4, 2022).
Oxley, M. ve Dunmore K. (2004). Social Housing, Affordable Development and the Role of Government. In Housing Development, Edt. A. Golland ve R. Blake, Routledge Publishing: 95–119, London.
Oyan O. (2012). Kamu Yönetiminin ve Mülkiyet ilişkilerinin Dönüştürülmesi, Mülkiye Dergisi 36(3), 133–153
Piketty, T. (2014). Yirmi Birinci Yüzyılda Kapital, çev.: Hande Koçak, İş Bankası Kültür Yayınları
Poterba, J. M. (1992). Taxation and Housing: Old Questions, New Answers, The American Economic Review, Vol. 82, №2, Papers and Proceedings of the Hundred and Fourth Annual Meeting of the American Economic Association, pp. 237–242
Quigley, John M., (1990) Does Rent Control Cause Homelessness? Taking the Claim Seriously, Journal of Policy Analysis and Management, 9, 89–93.
Scanlon, K.; Fernández, A. M.; Whitehead, C. M. E. (2015). Social housing in Europe. European Policy Analysis (17). 1–12.
Taşar, M. O. & Çevik, S. (2009). Sosyal konut ve konut sektörüne devlet müdahalesi: Avrupa ülkeleri ve Türkiye. Aksaray Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 1(2), 133–163.
Tucker, W. (1987). Where do the homeless come from? National Review, 25(9), 32–43.
TÜİK (2023) Hanehalkı Tüketim Harcaması İstatistikleri, Türkiye İstatistik Kurumu Veri Portalı.
UNECE (2006). Guidelines on social housing: principles and examples. United Nations. Economic Commission for Europe. Geneva
Wetzstein, S. (2017). The global urban housing affordability crisis. Urban studies, 54(14), 3159–3177.
Whitehead, C.; Monk, S.; Scanlon, K.; Markkanen, S.; Tang, C. (2012). The private rented sector in the new century: a comparative approach. Copenhagen: Boligokonimisk Videncenter.
Yalçın, E. (2023). Kentlerde Konut Krizi. İçinde Kent ve Kriz (ed: Tekin, Ö. F.) bölüm 6, s: 133–155, Özgür Yayın-Dağıtım
Yenilmez, A. (2018). Dernekten Siyasal Partiye: Toprak, Emlak ve Serbest Teşebbüs Partisi (T.E.S.T.), Ankara Üniversitesi Türk İnkilâp Tarihi Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi
Ekler
